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开年土地市场持续升温或引发政策从紧

2019年05月14日 栏目:故事

开年土地市场持续升温 或引发政策从紧1月24日下午,北京朝阳区孙河乡北甸西村W地块,经过12次上报价以及43轮现场竞拍之后,终被福州泰

开年土地市场持续升温 或引发政策从紧

1月24日下午,北京朝阳区孙河乡北甸西村W地块,经过12次上报价以及43轮现场竞拍之后,终被福州泰禾集团以18.5亿元收入囊中,溢价率为49.79%,成交楼板价为28560元/平方米,地块总建占地面积为9.75万平方米,容积率为1.1,属性为商住用地。

北京土地市场开门红,高总价、单价地块频现

今年一月以来,北京土地市场热度大幅提升,与去年同期形成鲜明对比,土地成交量价齐升,企业拿地十分踊跃。根据CRIC监测,2012年全年,北京市土地成交建面及金额,同比下降均在四成左右,全年月均土地成交量仅为75万平方米,而2013年以来的土地成交量已经达到209.08万平方米。北京土市的热潮大致从去年11、12月逐步显露出来,由于该市土地供地量长期内维持较低水平,土地供应一放量,大量企业纷纷投入北京市场拿地,典型代表就是近期拿地的首创和京投两家企业,首创分别在18日及21日新增三幅地块,总投入金额达50.64亿,而京投今年1月以来已投入93.5亿元在北京拿地。

同时,北京近期不断出现高总价、高地价的地块,高溢价出让的土地也并不少见。1月21日成功出让的昌平区东小口镇地块总价高达47亿元,是2012年1月以来北京成交总价的地块,1月24日刚刚出让的孙河乡W地块单价虽不及去年朝阳区霞光里单价地王,但其近三万一平的地价已经成为今年以来的新地王,同日出让的房山区窦店镇地块经8次上报价及多次现场竞价,溢价率为48%,并创下窦店区域楼面价新高。

重点城市平均地价攀升,上半年市场热度或将持续

根据CRIC监测数据,全国30重点城市土地平均成交楼板价自去年下半年以来不断攀升,并且从去年四季度开始涨幅明显,2013年一月以来成交平均价格环比涨幅近15%,同比涨幅超七成。除了北京以外、上海、南京、武汉等地的土地市场也十分火热,土地成交单价和溢价率均有明显提升,典型企业拿地热情不减。

我们预计今年上半年各地土地市场热度仍将得到持续,一是去年各地供地计划完成情况均差强人意,今年上半年各地将继续保持较高水平的供应量,以响应国土局此前对于稳定今年土地供应的要求,二是整体房地产市场环境较为乐观,宏观政策、融资环境等等都相对宽松,企业对后市颇具信心,三是各大企业销售业绩良好、资金充裕,在较强的拿地需求驱动下,将继续加大补充土地储备的力度。

市场过热或引发政策从紧,企业拿地应审时度势

然而,值得警惕的是,房地产市场的持续量价齐升很可能促使政策面的风险再度聚集,我们认为今年年中左右,中央层面或将针对房地产市场过度回暖征兆而出台新的调控手段,土地市场在下半年也可能出现政策微调,在市场回暖时期不惜重金争夺高价地块的企业很可能受到拖累。

地产商被地王套牢的事例并不罕见,据了解,北辰实业曾以92亿获得长沙地王,并因此被称为地王,目前,该企业不断传出工程进展缓慢、合作伙伴撤股、退地传闻等等,高额库存使得北辰实业原定的全国扩张计划难以推进。类似的例子还有雅戈尔置业,该公司接连在一二线城市争抢地王地块,不料政策突然从紧、调控持续,因而也一度传出其杭州地王退地等消息。我们认为,未来企业在拿地方面仍应保持理性,不争当地王,谨防政策从紧导致拿地后陷入面粉贵于面包的尴尬境地。

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